Comprar ou alugar imóvel é um dilema clássico da vida financeira e não há uma única resposta para todo mundo.

Se levarmos em conta somente o dinheiro, há momentos em que é mais vantajoso alugar e outros em que comprar vale mais a pena, dependendo dos movimentos da economia e da taxa de juros do país.

Quando a taxa de juros está em queda, por exemplo, comprar pode ser mais interessante, já que o valor do aluguel se aproxima bastante de uma parcela de financiamento imobiliário.

Agora, se os juros estão lá em cima, é provável que seja mais negócio alugar e investir o que sobrar em aplicações para formar patrimônio, considerando que os financiamentos ficam muito caros e os investimentos rendem melhor.

Mas não é apenas a questão financeira que importa na hora de tomar essa decisão.

A escolha entre comprar e alugar imóvel também depende do seu grau de estabilidade, situação financeira, objetivos de vida, capital disponível, momento da carreira e questões emocionais, como veremos a seguir.

Outros critérios para decidir entre comprar ou alugar um imóvel

São vários os critérios que você precisa considerar para decidir entre comprar ou alugar um imóvel.

Veja os principais:

• Condição financeira

Quase sempre vale a pena comprar um imóvel se você tem o dinheiro para pagar à vista, mas claro que essa não é a realidade da maioria das pessoas no país.

Por isso, quando falamos em comprar, já estamos considerando o financiamento imobiliário (ou consórcio, para quem pode esperar) como única opção viável para adquirir um bem tão caro.

O problema é que financiar significa assumir uma dívida de muitos anos e pagar juros que aumentam o valor final do imóvel.

Por isso, se você sonha com a casa própria, precisa no mínimo ter um bom valor guardado para dar entrada (pelo menos 20% do preço do imóvel) e atender às condições do crédito, como não comprometer mais de 30% da renda com as parcelas do financiamento.

Dessa forma, você alivia os juros cobrados e consegue fazer um negócio melhor com o banco — do contrário, é melhor segurar mais tempo no aluguel para juntar dinheiro. Uma alternativa é participar dos programas de habitação do governo para conseguir um financiamento mais vantajoso, pagando uma parcela próxima do aluguel atual com juros menores.

• Momento econômico do país

O momento econômico do país também determina se é mais vantajoso comprar ou alugar, considerando o ponto de vista financeiro.

Para chegar a esse resultado, você precisa considerar quanto renderia o valor necessário para comprar um imóvel se fosse investido na renda fixa e comparar esse rendimento com o valor da locação de um imóvel de mesmo valor.

Para isso, basta seguir alguns passos:

1. Divida o valor do aluguel mensal pago pelo valor do imóvel e multiplique por 100 (taxa mensal de aluguel em relação ao preço de mercado do imóvel);
2. Compare a taxa de aluguel obtida com o rendimento mensal das principais opções de investimentos conservadores (CDBs, Tesouro Direto, LCI e LCA, etc.);
3. Se a taxa de aluguel for maior que o rendimento das aplicações, é melhor comprar o imóvel. Se for menor, o ideal é alugar e investir a diferença.

Por exemplo, se você aluga um imóvel com valor de R$ 400 mil por R$ 2 mil mensais, a taxa de aluguel é de 0,5%.

Se considerarmos o cenário econômico de fevereiro de 2023, com uma taxa Selic de 13,75% e um rendimento médio de 1% ao mês para as aplicações de renda fixa indexadas ao CDI, fica claro que vale mais a pena alugar do que comprar, já que 1% de R$ 400 mil daria R$ 4 mil — o dobro do aluguel pago.

Além disso, o cenário de juros altos encarece muito o financiamento. Para você ter uma ideia, em 2022, um imóvel de R$ 300 mil ficou R$ 90 mil mais caro para ser financiado em um prazo de 30 anos, segundo dados da Melhortaxa publicados no UOL. Agora, se a mesma taxa de aluguel fosse calculada em 2020, quando a Selic chegou a 2% ao ano, as aplicações mais tradicionais do mercado estariam rendendo cerca de 0,16% ao mês — aí sim seria mais vantajoso comprar do que alugar.

Por isso é importante ficar de olho nos juros e pesquisar sobre o mercado imobiliário antes de decidir entre comprar ou alugar um imóvel.

• Momento de vida

Além das questões financeiras, você também precisa levar em conta o momento atual da sua vida. Se você está se estabilizando na carreira e pretende criar raízes na cidade em que vive, por exemplo, pode ser um bom negócio investir na casa própria.

Agora, se você leva uma vida agitada e se muda com frequência, talvez seja melhor esperar mais um pouco para assumir uma dívida alta e de longo prazo. De modo geral, quem precisa de flexibilidade ou tem um futuro incerto pela frente não deve se comprometer com um financiamento imobiliário.

• Função do imóvel

As pessoas podem comprar imóveis com três principais objetivos: moradia, locação para geração de renda passiva ou construção de patrimônio. Se você não tem casa própria, ter um teto para chamar de seu pode ser uma prioridade na vida e não há dúvidas de que vale a pena correr atrás desse sonho.

Agora, se o objetivo é ter uma renda com o aluguel, a situação é um pouco mais complicada, porque esse retorno depende do desempenho do mercado imobiliário e há vários custos de manutenção do imóvel e contratação de imobiliária envolvidos, além da variação de preços de aluguel conforme a oferta e demanda. Se você considera essa possibilidade, pesquise a fundo o mercado antes de tomar a decisão e considere indicadores como retorno médio de aluguel e preços médios de venda na sua cidade.

É importante lembrar que a liquidez dos imóveis é baixa — se for preciso vender rápido, você pode ter que baixar bem o preço. Por último, comprar imóveis como investimento é para investidores mais experientes e com várias propriedades, que sabem lidar com os altos e baixos do mercado imobiliário.

Se você não tem experiência com esse tipo de ativo, é melhor optar por um Fundo de investimento imobiliário (FII), que permite aplicar em locação de imóveis de forma indireta.